Jogom van hozzá? Beszélgetés dr. Kucsma Luca ügyvédnővel

A kényszeres gyűjtögetéstől hogy jutunk el az extrém takarításig? Kit véd a jog? Dr. Kucsma Luca válaszol a kérdéseimre.
kucsma luca

A munkám során sok minden változik, minden eset egyedi, de általánosságban elmondhatom, hogy két dolog visszatérő elem.

Az egyik, hogy a kényszeres gyűjtögetéshez vezető pszichés út szinte mindig azonos. A feldolgozatlan traumák, az alkohol és a magány triumvirátusa – amiből időnként kiemelkedik egyik-másik, de szinte mindig együtt vannak – tökéletesen egyenes utat mutatnak a kényszeres gyűjtögetéshez, szeméthalmozáshoz.
A másik visszatérő elem pedig a környezet tehetetlensége. Pedig jogunkban áll élni a saját életünket, nem kényszeríthet senki sem arra, hogy eltűrjük a mások által teremtett szemétdombot, vagy az elviselhetetlen zajt.

Ha másik fél egyáltalán nem partner a vita rendezésében, úgy minél hamarabb érdemes igénybe venni jogi segítséget – vallja Dr. Kucsma Luca egyéni ügyvéd.

kaoszirtok_miskolc_ingatlanproblemak_jogi_kerdesek_dr_kucsma_luca_valaszol

Mivel a munkám során én is sűrűn szorulok jogi segítségre, így egy hiánypótló cikket hoztam nektek. Dr. Kucsma Luca ügyvédet kérdeztem kényes kérdésekről. Az ügyvédnő bárki rendelkezésére áll, akinek rendezetlen jogi vitája van valamilyen ingatlan kapcsán, akár adás-vételről van szó, akár komplikáltabb ügyről.

Káoszirtók: Jellemzően milyen lakás-jogi vitával szoktak megjelenni nálad? Mik azok a „visszatérő” ügyek, amikkel leginkább megkeresnek, és milyen esetekben tudnak hozzád fordulni?

Dr. Kucsma Luca: Amivel a legtöbbször találkozom, az az adásvételi ügylet során jelzáloggal, végrehajtási joggal terhelt ingatlan az adásvétellel együtt történő tehermentesítése. Bár ez mindig kételyeket és bizalmatlanságot vet fel – főként a vevőben – de ez jogilag nem szokott problémát okozni általában. Lehet úgy kezelni, hogy valamennyi fél kellő biztonságban legyen az esetlegesen hosszabb ideig elnyúló ügylet egésze kapcsán.

További gyakori probléma a bérlő nem megfelelő viselkedése, mely a szomszédokkal való együttélést mondhatni ellehetetleníti. Ez problémásabb jogilag, hisz a bírósági pert követően a végrehajtási eljárás indul, ha a problémás egyén a lakást a bírósági ítélet ellenére nem hajlandó elhagyni.

Mind a kettő fentebb említett probléma jogi képviselői segítséget igényel. Ezek gyakoriak a praxisom során, ezekben jártas is vagyok.

Káoszirtók: Mikortól tartod érdemesnek, hogy ügyvédhez forduljanak egy ingatlanügyi vita kapcsán?

Dr. Kucsma Luca:Én azt gondolom, elsőként meg kell próbálni rendezni a vitát a feleknek egymás között kellő intelligenciával.  Amennyiben az erre tett próbálkozások „süket fülekre találnak” és a másik fél egyáltalán nem partner a vita rendezésében, úgy minél hamarabb érdemes igénybe venni jogi segítséget, hiszen egy kilakoltatási eljárás rendkívül időigényes.

Káoszirtók: Mire használhatjuk a birtokvédelmi eljárást, mikor érdemes benyújtani a helyi hivatal felé?

Birtokvédelmi eljárást akkor lehet igénybe venni – a törvény megfogalmazásában – ha a birtokost a birtokától jogalap nélkül megfosztanak vagy birtoklásában jogalap nélkül háborítják. Az előbbi alatt értendő, ha például a bérlőt vagy az ingatlan használóját az ingatlan elhagyására kötelezik jogalap nélkül, tehát ha valaki érvényes bérleti szerződéssel rendelkezik az ott leírtakat betartva, őt nem lehet az ingatlanból kitenni. A törvény második fordulata sokkal összetettebb, hogy vajon a ”háborítás” kifejezés alatt mi értendő. Nos, idetartozik, minden, amely a nyugodt, békés ingatlan használatot nem teszi lehetővé, azt zavarja. Példának okaként a szomszéd a normális együttélésnek nem megfelelő viselkedése kezdve az állandó hangoskodással, rendetlenség, kosz, bűz okozása.

Ezek megszüntetésére mind alkalmas lehet a birtokvédelmi eljárás.

A birtokvédelmi eljárást a jegyzőnél vagy a közvetlenül a bíróság előtt is kezdeményezhető, a birtokvédelem harmadik opciója a jogos önhatalom, mely esetén a sértett önhatalmúlag lép fel. Azt gondolom, ha önhatalom útján a birtokhelyzet nem rendezhető, mihamarabb nyújtsuk be a védelem iránti igényünket a jegyzőhöz vagy a bíróságra.

Káoszirtók: Ha vásárlunk egy lakást, amit az adásvételi szerződés aláírása után, de a kulcsátadást megelőzően lakhatatlanná tesz az eladó (szeméttel halmozza fel, szétveri azt stb.), akkor kinek kell a helyreállítást rendeznie?

Az adásvételi szerződésben szokás megjelölni külön a birtokbaadás időpontját. Ennek a pontnak a kérdés szempontjából lesz jelentősége, hiszen majdnem mindig eltér a szerződés aláírásának, a vételár kifizetésének és a birtokbavételnek az időpontja.

A szerződésben én külön részletezem, hogy a birtokbavétel időpontjáig az eladó visel minden költséget illetve terhet.

Tekintettel arra, hogy az adásvételi szerződés tartalmát a felek minden általuk lényegesnek tartott elemmel felszerelhetik, aki esetlegesen ettől tart, a szerződésben nincs akadálya belefoglalni, hogy a birtokbavételig okozott kárt az előző birtokos viseli. Ha az előző birtokos nem viseli azt, a vevőt megilleti az elállás joga.

kaoszirtok_miskolc_dr_kucsma_luca_interju

Káoszirtók: Mikor kereshetjük a helyi önkormányzatot, mikor a családsegítőt, gyámhivatalt egy problémás szomszéd kapcsán? Ehhez kapcsolódóan, a különböző szerveknek milyen lehetőségeik, milyen jogi eszközeik vannak a probléma megszüntetését illetően?

Korábban már volt szó a birtokvédelemről, mely a problémás- ezalatt értendő: zajos, a normális életvitellel nem összeegyeztethető magatartást tanúsító, szemetes, bűzt árasztó – szomszédok ellen a megfelelő jogi lépés.

Hiszen akár a jegyzői határozat akár a bírósági ítélet, kötelező érvényű magatartási normákat ró a szomszédra.

A családsegítő szolgálat célja a családok és egyének jobb szociális és mentálhigiénés helyzetének elősegítése. Tehát ha azt észleljük, hogy a szomszédságban pusztán nem jól élnek, nem megfelelően látják el a gyerekeket, az ő érdekükben jelezhetjük a családsegítő felé.

A gyámhivatal dönthet a gyermek másnál történő elhelyezéséről, tehát ha a szomszédban azt észleljük, hogy a gyermeket szellemileg vagy fizikailag bántalmazzák, hátráltatják a normális fejlődésben, érdemes a gyámhivatalt értesíteni. Akik környezettanulmányt végeznek, s mérlegelve a látottakat a gyermek érdekeinek megfelelően dönthetnek arról, hogy a gyereket kiemelik abból a környezetből. Ez azonban a legvégső eset.

Káoszirtók: Milyen különbségek merülnek fel jogi szempontból, ha egy kertesházban lakó szomszéd életvitele zavarja a szomszédokat, vagy egy társasházi lakásban élő?

Jogi szempontból talán azt lehet kiemelni, hogy a társasházban élőket nagyban köti a társasház szervezeti és működési szabályzata, melyet maguk a lakók alakítanak ki, ellentétben a kertes házban élőkkel, ahol külön szabály nincs csak a mindenkire kötelező érvényű jogszabályok.

Így a szervezeti és működési szabályzat nagyban befolyásolja azt, hogy meddig tart a magánszféra és mikortól minősül adott tevékenység a szomszédok szükségtelen zavarásának.

Tekintve, hogy társasházban élők sokkal „”közelebb” élnek egymáshoz közös falaik vannak, így a társasházi SZMSZ léte mindenképpen praktikus, sok vitát el lehet vele kerülni.

Káoszirtók: Meddig „kell” tűrnie egy lakónak a szomszéd tevékenységét, mikortól védi a károsítottat a jogszabály? Illetve mik azok a tevékenységek, amiket a lakóközösségnek „le kell nyelnie” Gondolok itt pl. a kutyaugatásra éjjelente, a hangos zenehallgatásra, vasárnap kora reggeli favágásra, lépcsőházba hamuzásra stb.

A 2013. évi V. törvény (Ptk.) értelmében:

5:23. § [A dolog használatának általános magánjogi korlátja]

A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.

Ennek értelmében minden tevékenységnek van egy olyan szintje, amely már másokat zavarhat, mind az éjszakai kutyaugatás, mind a vasárnapi favágás… Hogy hol van ez a korlát, törvényi szinten szabályozhatatlan, a bíróság mindig esetenként mérlegel.

Véleményem szerint nincs olyan zavaró tevékenység, a melyet a szomszédoknak ”le kell nyelnie”.Minden ellen lehet tenni.

Káoszirtók: Általában a társasházi SZMSZ-ek mennyire szigorúak, vagy elnézőek a lakóközösséget zavaró tevékenységet illetően?

Általában a társasházi SZMSZ-ek a jogszabályokra, helyi rendeletekre alapulnak.  Helyi rendeletek mondják ki, hogy felújítási munkálatokat társasházban mikor lehet végezni, vasárnapi napokon lehet-e vagy sem. Rengeteg egy sémára épül. Szerintem az általános és normális együttélési szabályokat rögzítik.  Nem túl szigorúak, de nem is elnézőek.

kaoszirtok_miskolc_tanacsok_dr_kucsma_luca

Káoszirtók: Milyen időközönként érdemes felülvizsgálni a társasházi szervezeti működési szabályzatot?

Akkor mindenképp javasolt, mikor jogszabályi változások vannak. A lakógyűléseken ezeket meg kell szavazni, így a változásokról mindenkit okvetlenül tájékoztatni kell.

Káoszirtók: Ha a kertesházi szomszéd szemétben él, akkor kinek lehet szólni, kinek kell az esetlegesen felmerülő költségeket állnia, ha a tulaj nem hajlandó rendezni a számlát? (kifizetheti-e más, esetleg a környéken lakók)

Ez attól is függ, hogy a szemét sérti-e a szomszédjogokat. Mennyire zavaró a szomszéd számára, pl. átlóg az Ő területére, zavarja-e a kilátását, esetleg kellemetlen szagokkal jár. Hiszen a saját portáján mindenki az tart, ami akar. Ha a szeméttel mások jogait nem korlátozza, nem lehet vele szemben igényt érvényesíteni, ha igen, szintén a birokper lesz a megoldás. A szemét elhordást persze más kifizetheti, ami akár – megfelelő bizonyítottság esetén- követelhető is a tulajdonostól.

Káoszirtók: Hogyan érvényesítheti egy társasház lakóközössége a jogait kényszeres gyűjtögetővel (vagy esetleg alkoholista-hangoskodó-erőszakoskodó stb. szomszéd) szemben?

Elsőként a közös képviselet útján, majd pedig birtokper keretein belül. Gyűjtögetés esetén – ha az a közösen használt részeken történik – akár a tűzoltóság is felhívhatja a tulajdonost a gyűjtögetés megszüntetésére.

Káoszirtók: Kinek kell fizetni a takarítást, ha az ominózus lakás tulajdonosa, vagy lakója eltűnt személy vagy nem lehet elérni?

Casus nocet domino elv értelmében a tulajdonos viseli mindazt a kárt, amelynek megtérítésére mást nem lehet kötelezni. Amennyiben az ingatlan lakója csupán bérlő és nem tulajdonos, ott a bérleti szerződésbe foglaltak mérvadóak. Eltűnt vagy elérhetetlen személy esetén is lehet pert indítani, ilyenkor ügygondnok képviseli az eltűnt vagy elérhetetlen személyt. S ha a takarítás díjának költsége tekintetében a bíróság az eltűnt személyt megfizetésre kötelezi, akár végrehajtást is vezethetnek az ingatlanra.

kaoszirtok_miskolc_interju_ingatlanjog

Káoszirtók: Mit tehetünk, ha lakás tulajdonosa ki akar takaríttatni viszont a haszonélvezője ellenáll? Mi van akkor, ha mindketten a lakásban laknak, vagy csak a haszonélvező?

Amennyiben az ingatlan haszonélvezettel terhelt, a rendelkezés joga őt illeti meg, ez a használat jogát is magába foglalja, így magáról a takarításról is ő dönt. De ha már a kosz, rendetlenség befolyásolja a lakás állagát, ennek megszüntetése érdekében a tulajdonos eljárhat.

Ezúton köszönjük a válaszokat, Dr. Kucsma Lucának, remélhetőleg sokaknak tudtunk segíteni problémás kérdésekben.

Ha nem tudod, kihez fordulhatnál, nem tudod tovább elviselni a szomszédod zavaró tevékenységét, vagy egyszerű ingatlanjogi kérdésed van, keresd bátran Dr. Kucsma Luca egyéni ügyvédet a +36-20/239 7271-es telefonszámon hivatali időben, vagy személyesen – előre egyeztetett időpontban – Miskolcon a Széchenyi út 36. szám alatt, de emailt is írhatsz a kérdéses ügyedben a luca.kucsma@gmail.com címre.

Megosztás itt: facebook
Megosztás

SEGÍTHETÜNK?

Amennyiben érintett a fenti problémákban, keressen minket bizalommal munkanapokon 8-18 között!

Amennyiben szüksége van a Káoszirtók segítségére, hívjon minket telefonon, vagy küldjön üzenetet munkanapokon 8-18 között! Egyeztessünk egy időpontot, hiszen nálunk minden esetben állapotfelmérés előzi meg az ajánlatadást!

Ha szeretne további hasznos tanácsokról, érdekes esetekről, jogszabályokról olvasni érthető nyelven, iratkozzon fel hírlevelünkre.

Hírlevél feliratkozás